El mercado de la vivienda se fragmenta y el comprador se vuelve más digital

El mercado residencial español muestra signos cada vez más evidentes de polarización, consolidándose un escenario en el que conviven dos tipos de compradores muy diferenciados. Esa es una de las principales conclusiones del primer análisis de Metrovacesa R3search , que combina datos oficiales sobre demografía, construcción y compraventas con el perfil real de sus clientes para ofrecer una radiografía clara del mercado residencial.

El contexto general ya revela desequilibrios estructurales. En 2024, España sumó 449.000 nuevos habitantes, pero solo se crearon 136.000 hogares. A pesar del repunte en la actividad promotora -los visados de obra nueva aumentaron un 18 %-, la oferta no responde al crecimiento poblacional ni a las nuevas formas de demanda. El resultado es un encarecimiento sostenido (12 % a/a interanual en el precio de la vivienda según INE) y una transformación profunda en las formas de acceso a la propiedad.

Una demanda cada vez más polarizada Los datos internos de Metrovacesa revelan, como consecuencia, un mercado residencial cada vez más segmentado. El comprador tipo tiene hoy 44 años, adquiere una vivienda por una media de 379.000 euros y, en caso de necesitarlo, financia el 71 % del precio mediante hipoteca. El esfuerzo económico medio se sitúa en 4,8 años de ingresos familiares. Y sin embargo, un 39 % de los compradores no necesita financiación bancaria, lo que apunta a una realidad cada vez más desigual.

El acceso a la vivienda se ha dividido claramente entre quienes dependen del crédito y quienes disponen de liquidez previa -por ahorro, apoyo familiar o patrimonio acumulado-. La clase media sigue accediendo a la vivienda, pero con un esfuerzo creciente. A su vez, gana peso un grupo de compradores con capacidad para adquirir sin endeudarse, al tiempo que se consolida la compra como inversión -en los últimos años, este perfil ha pasado del 5 % al 18 % del total-.

La vivienda se percibe hoy como un activo refugio en un contexto marcado por la inflación, la incertidumbre financiera y la escasa rentabilidad de otras opciones. Este auge inversor responde de forma racional al entorno actual. Mientras el acceso a la vivienda como bien de uso se complica, su atractivo como valor financiero se refuerza. En este escenario, inversores y compradores residenciales conviven y compiten en un mercado de oferta limitada, lo que añade presión al sistema.

Un comprador más digital, más internacional y con alto grado de satisfacción El análisis también refleja un cambio en los hábitos de búsqueda y relación con la promotora. El 52 % de los compradores llega a través del canal online y, de ellos, el 78 % lo hace a través de campañas optimizadas mediante inteligencia artificial, una tecnología que permite a Metrovacesa segmentar mejor, personalizar los impactos y reforzar la eficiencia en la captación.

Además, uno de cada cinco compradores es extranjero , con especial presencia de clientes procedentes de Países Bajos, Polonia y Europa Central. Este dato consolida la posición de España como destino residencial de referencia en el ámbito europeo. Pese al contexto de tensión estructural, los niveles de satisfacción del cliente se mantienen altos. La nota media en las encuestas es de 7,8 sobre 10, y la mejor valorada es la atención recibida, con un sobresaliente 9,5.

Datos que ayudan a pensar el mercado El análisis de Metrovacesa R3search aspira a ofrecer una lectura estructural -no coyuntural- del mercado inmobiliario. No se limita a analizar cifras, sino que relaciona tendencias, vincula dinámicas sociales y económicas, y contribuye a comprender el contexto en el que se mueve el sector. Metrovacesa R3search nace con vocación estructural: no solo analiza datos, sino que conecta tendencias sociales, económicas y residenciales para entender mejor el mercado. La intención no es describir la coyuntura, sino aportar contexto, profundidad y visión a largo plazo. Con este enfoque, Metrovacesa refuerza su compromiso por generar conocimiento útil para promotores, inversores, administraciones y ciudadanos.

Artículos relacionados

El mercado de la vivienda se fragmenta y el comprador se vuelve más digital